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INDUSTRY RESEARCH


产业德赢vwin网址

园区发展战略定位

产业发展规划

企业背景调查

投资选址规划


一、产业德赢vwin网址


产业德赢vwin网址是合策调查开展咨询业务的基石,我们通过对特定行业长期跟踪监测, 分析产业政策、市场供需、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容,整合行业 、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源,为客户提供深度的产业德赢vwin网址报告,以专业的德赢vwin网址 方法帮助客户深入的了解行业,发现投资价值和投资机会,规避经营风险,提高管理和运营能力。

合策调查形成了自身一套独特的德赢vwin网址方法和产业评估体系;结合与国际同步的SCP科学分析模型 ,深入客观的剖析当前产业环境与政策、梳理产业现状与布局,并对产业链做出科学合理评价,根据产业发展轨迹及实践经验,对产 业未来的发展趋势与前景作出科学的分析与预测。帮助企业了解产业当前新的发展动向、把握产业投资机会、做出正确投资和明确企 业发展方向。


二、园区发展战略定位


准确的发展战略定位是园区(或产业地产项目)成功发展的最关键因素之一。 

在为园区制定发展战略定位过程中,一方面我们会充分剖析国家战略宏观机遇和区域市场需求机遇,找准园区与之实现有效对接的比较优势;另一方面,我们还将仅仅围绕园区发展战略定位方向,设计详尽的战略实施路路径,为园区的发展确立准确的战略定位和切实有效的战术路径。 

针对园区发展战略定位,我们在实际服务过程中将针对您园区(或产业地产项目)的实际区位与比较优势、产业环境与面临形势、周边竞合态势等各方面关联因素,为您准确提出园区发展总体定位思路,具体包含(但不限于)以下几个方面的内容: 


- 发展原则 

- 指导思想 

- 总体概念定位 

- 形象定位 

- 产业定位 

- 功能定位 

- 综合配套定位 

- 发展目标(总体/阶段) 

…… 


根据您的实际需求,我们亦可为您整体提供战略定位、产业规划与业态选择、功能区与产品设计、招商策略与行动路径、开发与运营模式设计、市场分析与政策设计等专业服务。 

我们专注规划的园区类别包括(但不限于): 


- 经济技术开发区 

- 高新技术开发区 

- 工业园区 

- 产业园/基地/新城 

- 科技园/孵化器/电商园 

- 总部基地 

- 产业集聚/集中区 

…… 


我们专注的园区类别包括(但不限于): 


- 生物医药产业园 

- 节能环保产业园 

- 装备制造产业园 

- 智能制造产业园 

- 机器人产业园 

- 电子信息产业园 

- 健康养老产业园 

- 新材料产业园 

- 体育健康产业园 

- 休闲旅游度假区 

- 文化创意产业园 

- 现代服务业园区 

- 商贸物流产业园 

- 新能源/汽车产业园 

- 生态农业产业园 

- 物联网产业园 

- 广告/新媒体产业园 

- 软件服务产业园 

- 云计算产业园 


三、产业发展规划

1.产业规划与业态选择

产业是园区发展的核心内涵,贯穿于园区经济发展的每一个环节,产业与业态选择的正确与否直接决定了园区经济发展成败。 

在规划园区发展产业和选择园区发展业态过程中,我们将基于园区所处区域产业现状与基础比较优势,全面剖析关联产业国内外发展形势,寻找与园区比较优势相对应的产业发展机遇。 

从产业规划与业态选择的具体服务成果来看,通常情况下,我们将重点为您以下几方面问题: 


- 关联产业现状剖析 

- 关键资源要素梳理 

- 区域关联产业链构成 

- 关联产业国内外发展形势 

- 区域政策导向与潜在机遇 

- 竞合态势分析 

- 比较优势提炼 

- 产业发展机遇剖析 

- 主导产业选择 

- 配套产业选择 

- 前瞻布局产业选择 

…… 

根据您的实际需求,我们亦可为您整体提供战略定位、产业规划与业态选择、功能区与产品设计、招商策略与行动路径、开发与运营模式设计、市场分析与政策设计等专业服务。 


2.功能区与产品设计

针对工业类、农业类园区,功能区是园区产业经济发展的核心载体和平台,产业化功能区项目肩负着园区经济发展使命,服务类功能区项目将支撑着园区产业经济的发展。 

通常情况下,针对核心功能区的规划设计,我们将重点为您解决以下几方面的问题: 

- 功能区总体定位 

- 业态与产品定位 

- 功能构成及配比 

- 用地与建面规划 

- 功能区空间布局 

- 财务评价与测算 

…… 


针对商贸服务类园区(如科技园、孵化器等),其载体形式将以不同规格的物业空间来体现。因此,我们在设计园区产品的过程中则必须根据不同的产业业态需求来设计适合相关产业发展的空间(物业)产品出来。 

针对商贸服务业园区产品的设计,一般情况下,我们将重点为您解决以下几方面问题: 


- 产品与服务定位 

- 物业形态及市场定位 

- 物业租售比定位 

- 开发时序及策略 

- 产品/服务运行方案 

…… 

根据您的实际需求,我们亦可为您整体提供战略定位、产业规划与业态选择、功能区与产品设计、招商策略与行动路径、开发与运营模式设计、市场分析与政策设计等专业服务。 


3.招商策略与行动路径

招商策划与行动路径是我们基于政府、园区的个性化产业链招商而设计的一项服务,重点从招商战略的角度为您解决产业链招商方向,园区或城市细分行业及其价值链环节招商重点等策略性问题;从招商战术的角度为您解决产业链招商行动计划与路径的问题,锁定重点招商企业并就其投资意向性、可行性进行深度解析,真正助您实现产业招商有方向、聚焦招商对象有路径。 

我们的招商规划(或策划)服务贯穿于产业招商的每一个核心环节,主要包括(但不限于): 


- 重点招商产业界定 

- 总体招商策略 

- 产业招商地图绘制 

- 项目精包装 

- 核心招商卖点提炼 

- 营商环境优化策略 

- 个性化招商政策设计 

- 企业筛选体系设计 

- 重点招商目标筛选及德赢vwin网址 

- 重点项目定向招商路径 

- 关键企业定向招商路径 

…… 

根据您的实际需求,我们亦可为您整体提供战略定位、产业规划与业态选择、功能区与产品设计、招商策略与行动路径、开发与运营模式设计、市场分析与政策设计等专业服务。 


4.开发与运营模式设计

不同类别园区因其产业发展重点的差异和定位特征,决定了其开发与运作模式的差异。 

针对传统工业类园区,其开发与运作将以产业化的发展和技术孵化为主,引进规划发展的产业化项目,通过搭建产业公共服务平台、辅以个性化的产业扶持政策,帮助入园企业实现可持续发展,从而实现园区产业经济的整体发展。 

而对于商贸服务业园区(如科技园、创业园、孵化器等),因其物业形态的产业发展载体特征,在实际开发与运作过程中,则应重点关注物业产品(产业发展载体)的租售配比,业态配比与控制等领域。 

结合不同的园区特征,我们在设计园区开发与运作模式的过程中,亦将区别化实施,以满足您的个性化需求。通常情况下,我们在设计园区开发与运作模式的过程中,将重点为您解决以下问题: 


- 总体开发策略及时序 

- 商业模式定位 

- 运营模式设计 

- 组织架构设计 

- 管理职能梳理 

- 业务流程梳理 

- 行为管理制度设计 

- 客群定位 

- 市场需求预测 

- 客群资格筛选指标设计 

…… 

根据您的实际需求,我们亦可为您整体提供战略定位、产业规划与业态选择、功能区与产品设计、招商策略与行动路径、开发与运营模式设计、市场分析与政策设计等专业服务。 


5.市场分析与政策设计

市场和政策是园区产业发展规划落地最核心的两大要素。 

园区战略定位、产业选择、产品设计等都与市场息息相关,基于市场导向的园区发展规划才能真正实现可持续发展,基于市场导向的招商才能真正引进优质产业化项目。 

产业经济的发展离不开地方政府针对性的政策扶持和优良的产业政策环境,唯有真正结合产业发展特征的个性化、针对性的产业扶持政策才能真正促进园区产业经济的发展。 

针对园区发展市场的分析,一般情况下,我们将重点为您深入调研分析以下几方面的内容: 


- 资源要素配套分析 

- 国内外需求市场分析 

- 区域市场潜在需求分析 

- 区域竞争与合作分析 

- 生产运营成本分析 

…… 


针对园区发展配套政策设计,一般情况下,我们将重点从以下几个维度为您进行个性化的园区发展配套政策设计: 


- 产业扶持政策 

- 技术研发与孵化 

- 投融资政策 

- 人才引进政策 

- 公共平台与体系建设 

…… 

根据您的实际需求,我们亦可为您整体提供战略定位、产业规划与业态选择、功能区与产品设计、招商策略与行动路径、开发与运营模式设计、市场分析与政策设计等专业服务。 


四、背景调查


背景调查

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案例一:现代(邯郸)国际汽贸城会展中心项目


2013年,河北邯郸引进“世界500强”的韩国“现代”集团,建设晋冀鲁豫四省的现代(邯郸)国际汽贸城会展中心,并配套现代•海棠湾等5个住宅小区。事实上,投资商为“韩国现代RNC建设有限公司”,而非韩国现代集团,是个不折不扣的冒牌货。“真现代”同时声明:现代建设株式会社从成立至今,从未对中国河北邯郸开展过任何形式的投资及施工项目。项目以烂尾收场,深陷业主维权、追债纠纷泥潭,部分房产等财物被法院查封冻结,政府配套补贴的6亿多元被骗。


案例二:国马科技石嘴山市重卡项目


国马科技是宁夏石嘴山市政府重大招商引资活动的产物。2010年,青年集团与当地政府签订合同,拟投资267亿,建设年产量21万辆重型卡车、10万辆莲花轿车、51万台大型汽车发动机项目。在广袤的贺兰山东部腹地打造西部汽车生产基地的青年集团,在政府领导高规格接待的隆重氛围中,华丽上演“空手套”,以微小的投入,换得了大量土地及众多煤矿资源,后经转手交易,卷走至少8亿资金。如今,位于石嘴山向阳路的“中国青年汽车集团”公司大门紧闭,面积上百亩的厂区到处破败凌乱,没有人迹。5月漠北大风扬起的黄沙,更令这里显得萧条,如同这起西部地区招商引资失败典型案例留给当地的阴影。


360度背景调查法

背景调查流程


背景调查价值

五、投资选址


选址要素分析

一)区位交通

区位交通是一个地区或园区发展最为根本的依托。区位要素需要考虑大区位和小区位。

交通要素重点考虑航空、铁路、公路、水路等四大方面。航空因素重点考虑机场等级、吞吐量、航线数量及频次、与项目地车程等因素;铁路主要考虑是否有高铁,货运场站吞吐量,车次、与项目地车程等因素;公路主要考虑是否有交通管制(如物流大货车限行)、与高速和国道的距离等因素;水路主要考虑是否有港口,吞吐量,港口口岸级别,装船方式(独特产品要求不装集装箱的装船方式)等因素。


二)经济基础

经济基础是衡量园区所在城市综合能力的指标,表征了园区外部综合发展环境。对园区发展有间接但重要的影响。合策调查一般采用GDP、人均GDP、人均可支配收入、地方政府财政收入等指标来表征园区所在城市的经济基础。地方财政收入区县一级能够达到30亿元(剔除转移支付资金),一般而言,经济基础较为优质。


三)产业基础

产业基础是投资企业最为看重的要素。主要包括产业企业数量、规上企业数量、该产业产值占比区域内所有产业产值比重、产业上下游企业数量集聚情况、原材料供应商数量及供应程度,下游购买企业数量及销售渠道等。从我们调研过的大量的案例来看,也印证了产业基础对于企业选址的重要性。剔除乡情等因素,纺织企业在如佛山西樵集聚度较高,农产品山东寿光周边集聚度较高,LED及灯饰在中山小榄及周边集聚度较高,竹产品浙江安吉集聚程度较高,整车企业在重庆、武汉、合肥、台州等地产业集聚度较高……


四)产业要素

产业要素是企业选址的重要因素,主要包括土地、水、电、气、人工五大因素。物流企业选址一般重点关注土地要素,饮品企业一般重点关注水要素,线路板企业一般重点关注电价因素,陶瓷企业一般重点关注燃气要素(目前大多数陶瓷企业已经改为使用燃气了),纺织企业一般重点关注人工要素。对于医药行业而已,行业最为关键的是研发创新,因此能否获得高端研发创新人才是行业选址重要因素,当然有不少企业采用了研发实验室与生产厂分离的方式来落户地人才不足的问题……


五)政策支持

政策支持是投资选址中最难评估也是最难协商的部分,原因是行政监管多,需要绕开的因素多,加之政府行政效率低下,达成一致需要较多时间。政策支持常见的有针对某一特定行业的扶持政策;针对高端人才(高管个税返还),有相应的扶持政策;针对土地因素,有省政府定下来的基准地价折扣优惠政策;针对电价,有可能通过政府牵头协商,拿到直供电电价(不上网电价);针对技改,政府可能有专项资金支持……另外,国家明令禁止0低价出让土地和税收返还,当前许多政府都是通过"一事一议"的名头绕过政策监管。很多地方"一事一议"0地价拿地均是通过国资平台基金操作,前期与地方政府约谈好土地款项企业付款比例,余下部分由地方政府国资平台资金补齐,再由该投资企业投产后税收地方留存部分逐年抵扣。当然也有少量地方财力雄厚的政府一次性通过投资奖励的方式返款土地款。最后,在实际投资选址操作过程中,重大项目落户,能否见到区域一把手并与他沟通商议,是重大项目能否在拟投资地得到有力政府政策支持的重要判断指标。


六)履约能力

政府政策履约能力是项目,尤其是倾"全市之力"、"全县之力"引进的重点项目考虑的重点。就在招商竞争白热化、招商政策透明化的今天,"开门迎客,关门打狗"的案例并没有减少。合策调查在履约能力方面,主要考察地方财政实力、政府服务、决策人更替三大要素。


七)土地条件

土地是一切产业活动的基础,没有土地就产业发展的空间。我们需要重点关注土地属性、土地可获得性、建设条件、用地成本等四大要素。土地属性是重点,面积、形状、连片性、平整度都是考虑的重要内容;土地可获得性是容易忽略的坑,土规、拆迁、未来可扩张空间都是考虑的内容;建设条件主要考虑地形、水文地质、高压线走向、市政道路、河流走向等详细内容;用地成本主要考虑各类土地的价格。


八)自然条件

自然条件对于大多数项目而言,具有一致性,但这不是它被忽略的理由。自然条件对于项目具有基础性影响。某汽车整车制造商从韩国引进的专家团队,在抵达当地后两天,决定辞去工作回国,原因是该整车制造商位于华北地区,冬季雾霾严重。我们重点关注环境质量和自然灾害两大要素。


投资选址流程

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